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上海三季度地價同漲六成 5宗土地中止出讓
三天的時間裡，上海叫停瞭五幅土地的出讓。
市場認為上海市委書記韓正近日向樓市喊話，可能預示著滬樓市政策將收緊，對此預期，分析人士認為這種可能性非常小。仲量聯行研究部總監周志鋒指出，從大的環境來看，經濟仍處於下行中，政策不太可能把剛剛起來的樓市再
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打趴下。
“這其中更多的，是對風險的警示。警示開發商投資謹慎，不要盲目追捧高地價。政府可能也會對土地供應的結構做出調整，因為土地市場的確出現瞭局部的過熱。”周志鋒在接受記者采訪時說。
再刷單價紀錄
這一波首先被叫停的，是上海楊浦區新江灣城起價高達40億元的“準地王”。
原本應在10月14日出讓的新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊，在原定拍賣的前兩天，突然中止瞭出讓。
這幅土地面積13.2公頃的住宅用地，起拍價就高達40.1億元，在業內看來已經是準地王。
除新江灣城地塊，幾天的時間裡上海還叫停瞭另外四幅原本應於11月出讓的土地，涉及松江車墩鎮、嘉定新城、青浦朱傢角、青浦區趙巷等區域。
土地出讓突然中止，市場認為與不久前上海市委書記韓正向樓市喊話有關。
在10月9日上海區縣、大口黨委書記的季度工作會議上，上海市委書記韓正表示，上海房價已經很高。“如果不堅持調控，將影響上海經濟持續平穩健康發展，也會削弱城市的競爭力。”
從一季度樓市的疲軟，到下半年持續走高，在上海房價不斷走高的預期下，上海土地市場持續升溫。上海的土地市場，自九月以來，連外環外也屢屢刷新單價紀錄。
此前在9月16日上海拍出的三幅地塊，連連創下新高。
當天保利地產以41億元的價格拍得寶山大場鎮一幅土地，2.23萬元/平方米較起拍價翻瞭一番還多。寶山區處於上海北部，大場鎮已經位於外環以外。
據瞭解，與上述地塊同一區域的二手房目前市場價格在2.6萬元/平方米左右，新房價格在3萬元/平方米左右。如果加上建安等成本，保利在大場鎮的項目未來的售價將在4萬元/平方米以上。這意味著幾年以後，該地區的房價將從現在的3萬元/平方米，漲到4萬元/平方米以上。這樣的價格，不是在上海內環內，而是在上海的外環以外。
“如果出讓不被叫停，即將上市的這幾幅土地價格極有可能被拍得相當高。”周志鋒認為。
新房市場現疲態
今年第三季度以來，上海土地就開始持續升溫，十月份延續瞭這一態勢。
中國指數研究院[微博]的最新報告披露，上海第三季度土地樓板價為1.3萬元/平方米，環比第二季度上漲13.2%；這一價格較去年同期，上漲瞭60.8%。
從全國橫向對比的情況來看，信用貸款率利計算方式信貸年息小額週轉上海也是全國第三季度土地出讓溢價率最高的城市。中指院數據顯示，上海第三季度住宅用地平均溢價率達56%，較去年同期提高瞭26.8個百分點，位列十大城市溢價率榜首。
在中信建投研究員蘇雪晶看來，上海土地市場出現瞭階段性局部過熱。“我甚至建議一些房企現在不要盲目追高拿地，因為一些地塊的價格真的太高瞭。”蘇雪晶說。
而從新房市場交易的走勢中，成交顯現出觀音房屋汽車貸款一些疲態。據克而瑞的數據，今年上海九月成交總量甚至比八月份還下降瞭9%。
易居中國執行總裁丁祖昱指出，第三季度成交與上半年相比增速已經開始放緩，特別是一些統計的重點城市的成交量比八月份還下降瞭，這種情況比較少見。
房企回歸一線的背景下，在上海等城市的土地競爭變得更加激烈。支付高額土地成本的時候，壓縮的是開發商的利潤。有開發商甚至向記者抱怨，好不容易在上海拍得瞭土地，但辛苦做瞭一年多，卻沒怎麼賺錢。
“地價太貴瞭。看一下目前在售的樓盤，一年前拿地後現在就上市的項目，幾乎沒有。多數土地都要在手上放個幾年，等房價漲上去，能打平土地和財務成本瞭才能賣。不這樣做，拿瞭地立刻就開發，按現在的市價來銷售，幾乎都要虧本。”上海一傢開發商高層表示。
周志鋒指出，土地價格漲得比房價還快，開發商的風險指數明顯加大。另一方面，購房需求在政策的刺激下被提前透支，需求能否繼續支撐不斷走高的土地成本價格，成為擺在開發商面前不得不回答的疑問。
蘇雪晶認為，今年3·30和9·30的政策，其實是透支瞭未來的需求。
“首付由六成降到四成，就算是對一線城市來說，對需求的透支也非常大。我最核心的建議就是，開發商一定要在土地市場保持冷靜，尤其建議審慎拿高價地。”蘇雪晶說。
(責任編輯：田欣鑫)
新聞來源http://business.sohu.com/20151017/n423479275.shtml
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