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農地入市尚需制度護航
有報道稱，農村集體建設用地所有權確權工作有望於11月前完成，且十八屆三中全會後，土地制度改革有望進一步推進，即農地有望通過招拍掛等形式進行市場化流通，權益進行市場化分配，但可能不會突破現有法律框架。農地直接入市流通有助於緩解農地征用後級差地租分配失衡格局，使農地直接與市場對接，發揮市場機制在土地市場的資源配置作用，並將削弱地方政府對土地財政的依賴。若如此今年以來各地政府加速變現土地出讓金，可看作是土地財政的最後盛宴。不過，由於去年12月末十一屆人大常委會審議的《土地管理法（修正案草案）》，並未修訂“任何單位從事建設，都得使用國有土地”之規定，這使土地雙軌制及地方政府壟斷土地市場的格局尚難從根本上突破，農地直接入市將面臨法律障礙。而《土地管理法》修改的知易行難與征地收益分配直接相關，即與補償相關的征地制度改革被認為是土地制度改革的最大難題，但這是值得商榷的。與補償相關的征地制度改革，實質上是土地雙軌制派生出的附屬命題，若能從法律制度上取消這種存在制度套利空間的雙軌制，征用補償機制最終就變成一個市場機制問題，避免地方政府在土地市場集運動員和裁判員於一身的角色錯位，厘清政府與市場邊界，讓權力回歸制度框架。其實，土地級差地租是土地用途改變後單位土地產出與原土地用途下單位土地產值之差，並非土地用途改變本身。在市場充分競爭狀態下，非農用地的需求呈邊際均衡狀態，即盡管農轉非後的土地單位產值普遍高於農地產出，但農轉非受到瞭非農用地需求的約束，而導致農轉非供給越多，地價就越低，直至地價接近於單位農地產出收益的某個倍數。當前各地倚重的土地出讓金，更多的是一種行政壟斷租金，而非真正市場化的土地級差地租。畢竟，目前中國一則存在嚴峻產能過剩，部分省市出現大量鬼城，以及在城市擴容下城鎮單位面積產出呈邊際遞減趨勢，如2009年城市建成區的GDP為每平方公裡7.05億元，而1990年和2000年分別為0.79億元和2.97億元，顯示單位GDP增速呈邊際遞減態勢，且上海等地的高地價和房價正對部分要素資源產生擠出效應；一則近年來各地土地出讓金增速卻呈井噴態勢。這種撕裂的反差反映出當前各地地價上漲已非真正的市場化級差地租收益，而是政府行政壟斷土地市場下的壟斷租金收益，且地價和房價越高，城市居民真實通脹壓力越大，企業運營成本越高，經濟潛在增長越來越低，同時行政壟斷地租和高房價如同對新進城市者的價格“剪刀差”，生硬地通過資產價格泡沫進行收入再分配，派生出大量城市食利階層。由此可見，當前要推動農地直接入市，封堵土地市場的二元制度套利空間，亟需加快修改《土地管理法》等法律，為農地直接入市掃清法律和制度障礙，真正促使地方政府退出土地市場，這不僅有助於土地市場的市場化，讓地市真正基於市場進行配置資源，剎住房地產泡沫自我強化路徑，而且將有助於厘清政府與房屋銀行信用貸款市場邊界，使地方政府擺脫土地財政，降低經濟社會運行成本，激活經濟內生活力。同時，還需財稅體制改革的匹配。即一則在地方政府退出土地市場的同時，適度推出房產稅、遺產與贈與稅等，為地方政府提供穩定稅源，一則加快清理整頓地方債，對地方債可實行中央政府用國債置換部分，地方通過出售國有資產償還部分和銀行承擔部分等方式妥善處理。
新聞來源http://news.hexun.com/2013-09-05/157735865.html
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